Deducción por inversión en vivienda habitual 2026: guía completa
La deducción por inversión en vivienda habitual fue suprimida para nuevas compras a partir del 1 de enero de 2013, pero quienes la venían aplicando pueden seguir beneficiándose. Además, varias comunidades autónomas han recuperado deducciones propias para compras nuevas con requisitos específicos. En esta guía explicamos quién puede aplicarla, cómo se calcula y qué deducciones autonómicas hay vigentes en 2026.
Marco normativo: qué dice la ley
La Ley 35/2006 del IRPF estableció la deducción por inversión en vivienda habitual con un porcentaje del 7,5% sobre las cantidades invertidas, con una base máxima de 9.040 € anuales. El Real Decreto-ley 20/2011 suprimió esta deducción para compras posteriores al 1 de enero de 2013, pero mantuvo un régimen transitorio para quienes ya la venían aplicando.
El régimen transitorio permite seguir aplicando la deducción siempre que se cumplan los requisitos: la vivienda fue adquirida antes del 1 de enero de 2013, se había practicado la deducción por ella en periodos anteriores, y la vivienda sigue siendo la residencia habitual del contribuyente.
Requisitos para aplicar la deducción estatal
- Fecha de compra anterior al 1 de enero de 2013: la escritura de compraventa debe estar firmada antes de esa fecha. No basta con la señal o el contrato de arras; se requiere la escritura pública.
- Haber aplicado la deducción antes: el contribuyente debe haber practicado la deducción por esta vivienda en una declaración anterior al 1 de enero de 2013.
- Residencia habitual: la vivienda debe ser la residencia habitual del contribuyente, es decir, donde vive de forma permanente durante al menos 183 días al año.
- Base máxima: la base de la deducción se limita a 9.040 € anuales (la parte estatal es 4.520 €, y la autonómica el resto).
- Adquisición o rehabilitación: la deducción aplica tanto para la compra como para la rehabilitación de la vivienda, siempre que la obra cumpla los requisitos del Real Decreto 2329/1983.
Cómo se calcula la deducción: ejemplo numérico
Veamos un ejemplo concreto. Contribuyente con 30.000 € brutos anuales, soltero, que compró su vivienda en 2011 por 180.000 € y paga una hipoteca con cuotas de capital e intereses:
- Cantidades satisfechas en 2025: 7.200 € (capital + intereses del préstamo hipotecario más gastos asociados como seguros vinculados).
- Base de deducción: 7.200 € (está por debajo del máximo de 9.040 €).
- Deducción estatal: 7,5% sobre 4.520 € (parte estatal de la base) = 339 €.
- Deducción autonómica: 7,5% sobre 2.680 € (parte autonómica) = 201 € (en comunidades con régimen general).
- Deducción total: 339 + 201 = 540 € de ahorro fiscal al año.
Atención: los intereses del préstamo sí se incluyen en la base de la deducción, pero solo el capital y los intereses del préstamo destinado a la compra de la vivienda habitual. Otros gastos (comunidad, IBI, seguros no vinculados) no se incluyen.
Qué se incluye en la base de la deducción
- Capital amortizado del préstamo hipotecario destinado a la compra.
- Intereses del préstamo hipotecario.
- Gastos de compra: notaría, registro, gestoría, ITP/IVA (según vivienda nueva o usada), y tasación.
- Obras de rehabilitación que cumplan los requisitos legales (mejoras de estructura, instalaciones, eficiencia energética).
- Seguros vinculados al préstamo hipotecario (seguro de vida, seguro de hogar exigido por el banco).
Qué no se incluye en la base
- Gastos de comunidad de propietarios.
- IBI y otros impuestos locales.
- Obras de mejora que no cumplen los requisitos de rehabilitación (pintura, mobiliario, climatización sin mejora energética).
- Seguros no vinculados al préstamo (seguro de hogar voluntario, seguro de protección de pagos).
- Comisiones bancarias por cancelación anticipada o novación.
Deducciones autonómicas para nuevas compras
Aunque la deducción estatal está suprimida para nuevas compras, varias comunidades autónomas han recuperado deducciones propias. Estas son las más relevantes en 2026:
Comunidad Valenciana
Deducción del 5% por adquisición de vivienda habitual para jóvenes menores de 35 años, con base máxima de 9.040 €. Requisitos: ingresos familiares no superar 30.000 €, y que la vivienda no supere 180.000 €.
Comunidad de Madrid
Deducción del 10% para menores de 35 años en la primera adquisición de vivienda habitual. Base máxima de 9.040 €. Solo para rentas inferiores a 24.000 € (individual) o 30.000 € (conjunta).
Canarias
Deducción del 5% para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas y discapacitados. Base máxima de 9.040 €. Requisitos de renta.
Aragón
Deducción del 5% para menores de 36 años en primera adquisición. Base máxima de 9.040 €. Requisitos: renta inferior a 30.000 € y vivienda en municipios de menos de 3.000 habitantes (deducción incrementada al 10%).
Asturias
Deducción del 5% para menores de 35 en primera adquisición. Base máxima de 9.040 €. Incrementada al 10% para vivienda en rural.
Cantabria
Deducción del 10% para menores de 35 en primera adquisición. Base máxima de 9.040 €. Requisitos de renta y precio de la vivienda.
Las deducciones autonómicas tienen requisitos específicos que varían. Verifica la normativa vigente de tu comunidad en la web de su consejería de Hacienda o en la AEAT.
Casos prácticos
Caso 1: contribuyente con vivienda de 2011
Contribuyente con 28.000 € brutos, vivienda comprada en 2011 por 150.000 €, hipoteca con 6.000 € anuales de capital + intereses. Base de deducción: 6.000 €. Deducción estatal: 7,5% × 4.520 = 339 €. Deducción autonómica (régimen general): 7,5% × 1.480 = 111 €. Total: 450 € al año.
Caso 2: joven de 32 años que compra en Madrid en 2026
Joven de 32 años, ingresos de 22.000 €, primera vivienda por 120.000 €. No puede aplicar la deducción estatal (la compra es posterior a 2013), pero puede aplicar la deducción autonómica de Madrid: 10% sobre 9.040 € = 904 € al año de ahorro fiscal.
Caso 3: familia numerosa en Canarias
Familia numerosa en Canarias, rentas conjuntas de 38.000 €, compra de vivienda en 2025 por 200.000 €. Deducción autonómica: 5% sobre 9.040 € = 452 € al año.
Deducción por cuenta de ahorro vivienda
Antes de 2013, existía la cuenta de ahorro vivienda: una cuenta bancaria donde podías depositar dinero para la futura compra de vivienda y deducirlo en el IRPF. Las cuentas abiertas antes del 1 de enero de 2013 pueden seguir aplicando la deducción siempre que se destinen efectivamente a la compra de la vivienda habitual antes de 2026 (el plazo fue ampliado por la disposición transitoria del Real Decreto-ley 20/2011).
Si tienes una cuenta vivienda abierta antes de 2013 y aún no has comprado, el plazo finaliza el 31 de diciembre de 2026. Si no compras antes de esa fecha, debes devolver las deducciones practicadas con intereses de demora.
Interacción con otras deducciones
La deducción por inversión en vivienda es compatible con otras deducciones del IRPF, pero hay que tener en cuenta:
- Deducción por alquiler: no se puede aplicar a la vez que la de vivienda en propiedad. Si alquilas y luego compras, puedes aplicar la deducción de alquiler por los meses de alquiler y la de vivienda a partir de la compra.
- Deducción por maternidad: compatible. Se aplica a la cuota diferencial.
- Deducción por familia numerosa: compatible.
Errores comunes
- Incluir gastos no deducibles: comunidad, IBI, seguros no vinculados. Solo se incluyen capital, intereses del préstamo, gastos de compra y seguros vinculados.
- Superar la base máxima: 9.040 € anuales. Si pagas más, el exceso no se deduce.
- No justificar la residencia habitual: la vivienda debe ser tu residencia habitual (183 días al año). Si la alquilas o no vives en ella, pierdes el derecho.
- Olvidar la base autonómica: la base total es 9.040 €, pero se reparte entre estatal (4.520 €) y autonómica. Las deducciones autonómicas pueden tener bases distintas.
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Calcular mi IRPFPreguntas frecuentes
¿Quién puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en 2026?
Solo los contribuyentes que compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y venían aplicando la deducción pueden seguir beneficiándose de ella. La compra debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad y la vivienda debe ser la residencia habitual.
¿Cuánto es la deducción por inversión en vivienda habitual?
La deducción estatal es del 7,5% de las cantidades invertidas en la compra o rehabilitación, con una base máxima de 9.040 euros anuales. Sobre la base estatal de 4.520 euros, el 7,5% equivale a 339 euros de deducción. Algunas comunidades amplían la base o el porcentaje.
¿Qué comunidades autónomas mantienen deducciones por vivienda para nuevas compras?
Comunidad Valenciana, Madrid, Canarias, Aragón, Asturias, Cantabria y otras mantienen deducciones autonómicas para nuevas compras con requisitos específicos (jóvenes menores de 35, familias numerosas, vivienda rural). Consulta la normativa de tu comunidad.
Fuentes y referencias
- BOE: boe.es — Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF (art. 68.1 y disposición transitoria 18).
- BOE: boe.es — Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas presupuestarias y administrativas.
- Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT): sede.agenciatributaria.gob.es — Deducción por inversión en vivienda habitual.
- Consejerías de Hacienda autonómicas: normativa específica de deducciones autonómicas por vivienda.