Calculadora de Hipoteca
No calcules solo la cuota. Calcula TAE, gastos de compra, amortización anticipada y el precio máximo que encaja con tus ingresos.
Resumen de la operación
Qué hace diferente esta calculadora
Una cuota hipotecaria aislada no sirve para decidir una compra. Esta herramienta cruza tres filtros para darte una visión completa.
Entrada y financiación
Las entidades suelen valorar que dispongas de ahorro previo y no suelen conceder más del 80% del valor de tasación o de compra.
Endeudamiento
El Banco de España recomienda que la cuota no supere el 30-35% de los ingresos netos, con un máximo del 40% incluyendo otras deudas.
TIN vs TAE
El TIN es el interés puro. La TAE incluye comisiones y gastos vinculados, y es la única métrica válida para comparar ofertas de distintos bancos.
Simulación orientativa. No sustituye una oferta vinculante ni asesoramiento profesional.
Cómo funciona el simulador hipotecario
Contratar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Esta calculadora va más allá de la cuota mensual: analiza TAE, gastos de compra, ratio de endeudamiento, amortización anticipada y el precio máximo de vivienda que encaja con tus ingresos.
La cuota hipotecaria: cómo se calcula
La cuota mensual de una hipoteca se calcula con la fórmula de amortización francesa, que reparte el pago en dos partes: intereses y capital. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; conforme avanza el plazo, se invierte y pagas más capital. La fórmula depende de tres variables: el importe financiado (precio menos entrada), el tipo de interés y el plazo en años.
Por ejemplo, para un préstamo de 360.000€ al 2,5% de TIN a 30 años, la cuota mensual ronda los 1.422€. De esos 1.422€, en el primer mes aproximadamente 750€ son intereses. Al final del plazo, casi toda la cuota es capital. Conocer este desglose te ayuda a entender por qué amortizar capital al principio del préstamo ahorra mucho más que al final.
TIN vs TAE: la métrica que de verdad importa
TIN (Tipo de Interés Nominal)
Es el interés puro del préstamo, el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero. En una hipoteca fija, el TIN se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. En una variable, el TIN cambia con el Euríbor más un diferencial.
TAE (Tasa Anual Equivalente)
Incluye el TIN más las comisiones (apertura, estudio) y gastos vinculados (productos como seguros, tarjetas). Es la única métrica válida para comparar ofertas de distintos bancos. Una TAE siempre igual o superior al TIN.
Euríbor y tipos de hipoteca: fija, variable y mixta
El Euríbor es el índice de referencia para hipotecas variables en la zona euro. En una hipoteca variable, el tipo aplicable es Euríbor más un diferencial fijo (por ejemplo, Euríbor + 0,75%). Si el Euríbor sube, tu cuota sube; si baja, baja. Las hipotecas fijas mantienen el mismo TIN durante toda la vida del préstamo, lo que da certidumbre pero suele tener un tipo inicial más alto. Las hipotecas mixtas combinan un periodo fijo inicial (3-10 años) con un periodo variable posterior.
La elección entre fija y variable depende de tu aversión al riesgo y de las expectativas de tipos de interés. Con el Euríbor bajo, la variable puede ser más barata a corto plazo; pero si sube, puede encarecerse notablemente. La fija ofrece tranquilidad a cambio de un coste potencialmente mayor.
Gastos de compra: no es solo la entrada
Comprar una vivienda implica gastos que no se financian con el banco y que necesitas tener ahorrados. Suelen representar entre el 10% y el 12% del precio de la vivienda: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, 6-10% según comunidad para vivienda usada) o IVA (10% para vivienda nueva, 4% para VPO), más AJD (Actos Jurídicos Documentados), notaría, registro, gestoría y tasación. El banco suele financiar hasta el 80% del precio, por lo que necesitas al menos el 20% de entrada más estos gastos.
Ratio de endeudamiento: ¿puedes permitirte esa hipoteca?
El Banco de España recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del hogar, y que el total de deudas (incluyendo coche, préstamos personales) no rebase el 40%. Esta calculadora te muestra este ratio automáticamente. Si necesitas conocer tus ingresos netos exactos, usa nuestra calculadora de nómina.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
¿Cuánta entrada necesito para comprar una vivienda?
Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o compra (el menor de ambos). Necesitas al menos un 20% de entrada más los gastos de compra (10-12% del precio). En total, ahorra aproximadamente el 30-32% del precio de la vivienda.
¿Qué es mejor: hipoteca fija o variable?
La fija ofrece certidumbre (cuota constante siempre) pero suele tener un tipo inicial más alto. La variable puede ser más barata con Euríbor bajo, pero sube si el índice sube. Depende de tu aversión al riesgo y horizonte temporal.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda?
ITP (6-10%) o IVA (4-10%), AJD (0,5-1,5%), notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. En total, entre el 10% y el 12% del precio para vivienda usada, y algo menos para nueva (sin ITP, pero con IVA).
¿Conviene amortizar anticipadamente la hipoteca?
Si tienes ahorros excedentes, amortizar reduce intereses totales. Puedes reducir plazo (ahorras más intereses a largo plazo) o reducir cuota (mejoras tu flujo de caja mensual). Desde 2019, las comisiones por amortización anticipada están limitadas por ley.
¿Qué es la TAE y por qué es más importante que el TIN?
La TAE incluye el TIN más comisiones y gastos vinculados. Dos bancos pueden ofrecer el mismo TIN pero distintas TAE si uno cobra comisión de apertura y otro no. La TAE es la única métrica comparable entre ofertas.
Esta calculadora ofrece una simulación orientativa. Para una oferta vinculante, contacta con tu entidad financiera o un intermediario. Más guías en nuestro blog, y calcula tus ingresos netos con la calculadora de nómina o tu cuota de autónomo.