Gastos al comprar un piso en España: guía 2026

El precio de la vivienda no es el único desembolso que tienes que hacer cuando compras un piso en España. Entre impuestos, notaría, registro, gestoría, comisiones bancarias y otros gastos asociados, el sobrecoste puede representar entre un 10% y un 15% del valor de la vivienda. Conocer estos gastos con antelación es esencial para planificar la operación y evitar sorpresas en el momento de firmar. En esta guía detallamos cada concepto, quién lo paga y cuánto supone aproximadamente, con ejemplos numéricos reales para 2026.

Según los datos del INE, el precio medio de la vivienda libre en España en el primer trimestre de 2026 se situaba en 1.815 €/m², lo que sitúa el precio medio de un piso de 90 m² en torno a 163.350 €. A este precio hay que sumarle los gastos que aquí detallamos: si compras en una comunidad con ITP del 8%, los gastos pueden superar los 16.000 €. Hablamos, por tanto, de cantidades significativas que conviene presupuestar desde el inicio. Si necesitas hipoteca, revisa también nuestra guía sobre hipoteca fija vs variable y la capacidad de endeudamiento.

Impuestos: el gasto más importante

El mayor gasto al comprar una vivienda en España es el impuesto que grava la transmisión. Dependiendo de si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano, el impuesto cambia:

Vivienda de segunda mano: ITP

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compraventa de viviendas de segunda mano. El tipo varía según la comunidad autónoma, ya que es un tributo cedido, y oscila generalmente entre el 6% y el 10% del valor de referencia (el mayor entre el precio de compra y el valor catastral). Algunas comunidades aplican tipos reducidos para determinadas situaciones (viviendas para jóvenes, casas con eficiencia energética, etc.).

La siguiente tabla recoge los tipos generales del ITP por comunidad autónoma en 2026:

Como se aprecia, la diferencia entre comunidades puede ser muy significativa: para una vivienda de 200.000 €, comprar en Madrid (6%) supone pagar 12.000 € de ITP, mientras que en Cataluña (10%) serían 20.000 €. Conviene informarse del tipo aplicable en tu comunidad antes de comprometerte.

Vivienda de obra nueva: IVA + AJD

En las viviendas de obra nueva, el impuesto aplicable es el IVA al 10% (tipo general para vivienda) sobre el precio de compra. Además, se paga el Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la formalización de la escritura. El tipo del AJD varía según la comunidad, generalmente entre el 0,5% y el 1,5%.

El valor de referencia y la comprobación de valores

Desde 2022, la administración tributaria utiliza el valor de referencia publicado por la Dirección General del Catastro como base mínima para liquidar el ITP y el IVA. Si el precio de compra es inferior a este valor de referencia, tributarás por el valor de referencia, no por el precio real. Conviene consultar el valor de referencia de la vivienda antes de la compra en la web del Catastro (sedecatastro.gob.es) para evitar sorpresas.

Tipo reducido de ITP: ¿puedes aplicarlo?

Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP para determinadas situaciones. Los más habituales son:

• Vivienda habitual de menores de 35 años: Madrid (4%), País Vasco (4%), Castilla-La Mancha (6%).
• Vivienda habitual con discapacidad: rebajas en casi todas las comunidades.
• Viviendas con certificación energética A o B: Galicia (6%), Andalucía (7%).
• Viviendas en zonas rurales o núcleos despoblados: Castilla y León (6%), Aragón (6%).
• Familias numerosas: rebajas en Madrid, Castilla-La Mancha, Valencia.
• Vivienda protegida o de protección oficial: tipos muy reducidos, en torno al 4% en toda España.

Plazo de pago del ITP

El ITP se liquida ante la comunidad autónoma correspondiente en un plazo que varía entre 30 y 60 días hábiles desde la firma de la escritura. La gestoría suele encargarse de este trámite. Si no se paga en plazo, se aplican recargos e intereses de demora que pueden elevar significativamente el importe final. Es importante verificar que la gestoría ha presentado el modelo 600 (ITP) en plazo y conservar el justificante.

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Si compras una vivienda de protección oficial, los impuestos aplicables son distintos. En muchos casos se aplica un tipo reducido de ITP (del 4% o incluso menor) o, en viviendas de promoción pública, se exonera del pago. Además, los precios de las VPO están regulados y limitados por la administración, lo que las hace más asequibles. Sin embargo, tienen limitaciones: plazo mínimo de posesión, renta máxima del comprador, limitaciones para transmitir, etc. Consulta la normativa de tu comunidad para más detalles.

Notaría

La intervención del notario es obligatoria para elevar la compraventa a escritura pública. El notario da fe de la identidad de las partes, la capacidad de los firmantes y la legalidad del contrato. Los aranceles notariales están regulados por ley y dependen del valor de la vivienda. Para una vivienda de 200.000 €, el coste notarial suele rondar entre 600 € y 900 €.

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, el comprador tiene derecho a elegir notario libremente y a recibir la minuta de la escritura con antelación para revisarla. Los aranceles notariales son públicos y se pueden consultar en el Colegio Notarial. Para una vivienda de 150.000 €, el arancel suele ser de unos 500-600 €; para una de 300.000 €, en torno a 800-1.000 €.

Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que la compraventa sea oponible a terceros. Los aranceles registrales también están regulados y son proporcionales al valor de la operación. Para una vivienda de 200.000 €, el coste suele situarse entre 400 € y 600 €.

La inscripción registral es recomendable aunque no estrictamente obligatoria: si no inscribes, sigues siendo propietario, pero no estás protegido frente a terceros que pudieran inscribir derechos contradictorios. En la práctica, el banco exige la inscripción si hay hipoteca, ya que la hipoteca se inscribe como garantía sobre la vivienda. Los aranceles registrales también se pueden consultar en el Colegio de Registradores y varían poco de una oficina a otra por estar regulados.

Gestoría

La gestoría se encarga de los trámites administrativos: presentar la escritura en el registro, liquidar los impuestos, gestionar los cambios de titularidad de suministros y otros procedimientos. El coste de la gestoría varía, pero suele oscilar entre 300 € y 500 €. En muchas operaciones hipotecarias, el banco impone su propia gestoría, aunque tras la Ley Hipotecaria de 2019 el comprador tiene derecho a elegir gestoría libre.

Gastos de la hipoteca

Si necesitas una hipoteca, los gastos asociados al préstamo también corren a tu cargo en su mayor parte. Tras la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, el banco asume los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca, pero el comprador paga:

• Tasación: obligatoria para obtener la hipoteca, cuesta entre 250 € y 500 € según la vivienda. La tasación la realiza una empresa independiente homologada por el Banco de España, y tiene una validez de 6 meses.
• Seguro de vida y/o hogar: el banco puede exigir un seguro de vida vinculado a la hipoteca. La prima depende de la edad, el importe del préstamo y la cobertura. Un seguro de vida para un préstamo de 150.000 € puede costar 200-400 €/año.
• Comisión de apertura: algunos bancos la aplican, aunque muchas hipotecas actuales la eliminan como condición comercial. Suele oscilar entre 0% y 1% del importe del préstamo.
• Copia simple de la escritura: unos 30-50 €.

Es importante distinguir entre los gastos de la hipoteca (que paga el banco desde 2019: notaría, registro, gestoría de la hipoteca) y los gastos de la compraventa (que paga el comprador: notaría, registro, gestoría, ITP/IVA de la compraventa). Si tienes dudas sobre qué hipoteca elegir, revisa nuestra guía sobre hipoteca fija vs variable.

Para simular tu hipoteca y ver el impacto de los gastos, usa nuestra calculadora de hipoteca.

El seguro de vida vinculado a la hipoteca

El seguro de vida que exige el banco es uno de los productos vinculados más habituales y, a la vez, uno de los que más encarecen la hipoteca a largo plazo. La Ley 5/2019 prohíbe al banco exigir la contratación de productos vinculados para conceder la hipoteca, pero sí puede mejorar las condiciones (tipo más bajo) si los contratas. En la práctica, la mayoría de los bancos ofrece un tipo más bajo a cambio de seguros vinculados.

Comparar el coste del seguro del banco con uno independiente es esencial. Por ejemplo, un seguro de vida bancario para un préstamo de 200.000 € puede costar 350 €/año, mientras que un seguro equivalente contratado directamente con una aseguradora puede costar 150-200 €/año. A lo largo de 25 años, la diferencia puede superar los 4.000 €. Tras la Ley 5/2019, puedes cancelar el seguro del banco en cualquier momento (con preaviso) y contratar uno externo equivalente, aunque conviene revisar las condiciones concretas del contrato hipotecario.

Seguros no obligatorios pero recomendables

Más allá del seguro de vida, hay otros seguros que conviene considerar al comprar vivienda:

• Seguro de hogar: aunque la hipoteca no lo exija, es muy recomendable para cubrir daños por incendio, agua, robo, etc. Suele costar 150-300 €/año según coberturas.
• Seguro de impago de alquiler: si piensas alquilar la vivienda, este seguro cubre los meses impagados y los daños. Cuesta 200-300 €/año.
• Garantía decenal: en obra nueva, el promotor está obligado a ofrecer una garantía de 10 años sobre los vicios estructurales (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE).

Resumen: ¿cuánto necesito además del precio?

Como regla general, hay que añadir entre un 10% y un 15% al precio de la vivienda para cubrir todos los gastos:

Caso práctico: compra de un piso en Valencia (segunda mano, 200.000 €)

Veamos un desglose completo de gastos para una operación realista en 2026:

En este caso, a los 200.000 € del precio de compra hay que añadir 15.240 € de gastos, llevando el desembolso total a 215.240 €. Si la hipoteca financia el 80% del precio (160.000 €), el comprador necesita tener ahorrados al menos 55.240 € (40.000 € de entrada + 15.240 € de gastos). Por eso la recomendación es tener ahorrado el 30% del precio antes de comprar: 20% de entrada + 10% de gastos.

Comparativa de gastos por comunidad autónoma (200.000 €)

El ratio de endeudamiento: ¿puedes asumirlo?

Antes de comprometerte con todos estos gastos y con una hipoteca, es fundamental verificar que tu carga de deuda no supera los límites recomendados. La recomendación general es que la cuota de la hipoteca no supere el 30%-35% de tus ingresos netos mensuales. Para más detalle, consulta nuestra guía sobre ratio de endeudamiento y capacidad de pago.

Advertencias y errores comunes

• No presupuestar los gastos con antelación: muchas familias se sorprenden al firmar al ver que necesitan 15.000-20.000 € adicionales.
• Olvidar el valor de referencia del Catastro: si tributas por encima del precio, los impuestos son mayores de lo esperado.
• Aceptar la gestoría del banco sin comparar: el derecho a elegir gestoría libre está reconocido por la Ley 5/2019.
• No comparar seguros vinculados: el seguro de vida que exige el banco suele ser más caro que uno independiente; revisa si te compensa cancelarlo y contratar uno externo.
• No tener en cuenta gastos posteriores: IBI, comunidad, suministros, seguro de hogar... que se suman al coste mensual de la vivienda.
• Confundir gastos de compraventa con gastos de hipoteca: desde 2019, el banco paga notaría, registro y gestoría de la hipoteca; el comprador solo paga los de la compraventa.

Fuentes y referencias

• Agencia Tributaria (AEAT) — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (www.agenciatributaria.es).
• Dirección General del Catastro — Valor de referencia de inmuebles (sedecatastro.gob.es).
• INE — Estadística del precio de la vivienda (www.ine.es).
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (www.boe.es).
• Real Decreto 1093/1997, sobre aranceles notariales y registrales (www.boe.es).
• Colegio Notarial de España — Aranceles notariales (www.notariado.org).
• Colegio de Registradores de España — Aranceles registrales (www.registradores.org).
• Banco de España — Guía sobre compraventa de vivienda e hipotecas (www.bde.es).
• Organismo Autónomo de Evaluación de Viviendas — Sociedades de tasación homologadas (www.fomento.gob.es).