Tipos de interés hipotecarios 2026: TIN, TAE y Euríbor explicados

El tipo de interés es el precio del dinero que pides prestado al banco para comprar una vivienda. Entender cómo funciona el TIN, el TAE y el Euríbor es la clave para comparar hipotecas y elegir entre fija, variable o mixta. En esta guía explicamos cada concepto con ejemplos numéricos concretos y comparamos escenarios para que sepas exactamente cuánto pagas y por qué.

Qué es el TIN (Tipo de Interés Nominal)

El TIN es el porcentaje que el banco aplica al capital pendiente para calcular los intereses de tu hipoteca. Es el tipo nominal, antes de comisiones ni gastos. En una hipoteca fija, el TIN se pacta al firmar y no cambia nunca. En una variable, el TIN se recalcula en cada revisión (cada 6 o 12 meses) como la suma del Euríbor + diferencial.

Por ejemplo, si firmas una hipoteca variable con un diferencial del 0,75% y el Euríbor está en el 3,2%, tu TIN en esa revisión será 3,95%. Si en la siguiente revisión el Euríbor baja al 2,8%, tu nuevo TIN será 3,55% y tu cuota disminuirá. Consulta nuestra guía sobre la evolución del Euríbor en 2026 para entender las previsiones.

Qué es el TAE (Tasa Anual Equivalente)

El TAE es el coste real anual del préstamo, expresado como porcentaje. Incorpora el TIN más las comisiones y gastos asociados: comisión de apertura (típicamente 0-1% del capital), comisión por estudio, productos vinculados (seguros, planes de pensiones) y la frecuencia de pago. El Tae permite comparar dos ofertas de bancos distintos de forma homogénea: a igualdad de condiciones, la hipoteca con menor TAE es la más barata.

Por ejemplo, una hipoteca de 200.000 € a 25 años con TIN del 3,0% y comisión de apertura del 0,5% tiene un TAE aproximadamente del 3,08%. Si otra banca ofrece TIN del 2,95% sin comisión, el TAE es 2,98%. La segunda oferta es ligeramente más barata pese a tener un TIN similar.

Tipos de hipoteca según el tipo de interés

En España existen tres modalidades principales, reguladas por la Ley 5/2019 de regulación del mercado de crédito inmobiliario:

1. Hipoteca fija

El TIN se fija al firmar y no cambia durante toda la vida del préstamo. La cuota es constante, lo que proporciona certeza total sobre el coste. A cambio, los tipos fijos suelen ser más altos que los variables en el momento de contratar. En 2026, los tipos fijos oscilan entre el 2,5% y el 3,5% TIN.

2. Hipoteca variable

El TIN se revisa cada 6 o 12 meses como Euríbor + diferencial. La cuota sube o baja según el Euríbor. El diferencial típico en 2026 oscila entre 0,50% y 1,25%. En periodos de Euríbor bajo, la variable es más barata; cuando el Euríbor sube, la cuota puede dispararse.

3. Hipoteca mixta

Combina un periodo inicial a tipo fijo (generalmente 3, 5 o 10 años) y un periodo posterior a tipo variable. Es una opción intermedia: te protege de subidas a corto plazo y te permite beneficiarte de posibles bajadas a largo plazo. Las comisiones por cancelación anticipada dependen de la fase en la que te encuentres.

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

La fórmula de la cuota mensual de una hipoteca fija o variable (en su periodo entre revisiones) es la fórmula de amortización francesa:

Ejemplo numérico: hipoteca fija

1. Capital: 200.000 €.
2. TIN: 2,8% anual → i = 0,028/12 = 0,002333 mensual.
3. Plazo: 25 años → n = 300 cuotas.
4. Cuota: 200.000 × 0,002333 / (1 − (1,002333)^−300) = 933,71 €/mes.
5. Total a pagar: 933,71 × 300 = 280.113 €.
6. Intereses totales: 280.113 − 200.000 = 80.113 €.

Ejemplo numérico: hipoteca variable

1. Capital: 200.000 €.
2. Diferencial: 0,75%.
3. Euríbor: 3,2% (escenario actual 2026).
4. TIN aplicado: 3,2% + 0,75% = 3,95% → i = 0,003292 mensual.
5. Cuota inicial: 200.000 × 0,003292 / (1 − (1,003292)^−300) = 1.053,64 €/mes.
6. Si el Euríbor sube al 4%: TIN = 4,75%, cuota = 1.143,89 €/mes (subida de 90 €).
7. Si el Euríbor baja al 2%: TIN = 2,75%, cuota = 922,20 €/mes (ahorro de 131 €).

Para simular tu caso con tus propias cifras, usa nuestra calculadora de hipoteca.

Diferencial: qué es y cómo negociarlo

El diferencial es el margen que el banco añade al Euríbor en una hipoteca variable. Es el precio que cobra la entidad por prestarte el dinero, además del coste de financiación del mercado interbancario. Un diferencial bajo es mejor para el cliente: cada 0,10% menos en el diferencial supone unos 10-12 € menos al mes en una hipoteca de 200.000 € a 25 años.

En 2026, los diferenciales típicos oscilan entre 0,50% y 1,25%. Para conseguir un diferencial bajo, los bancos suelen exigir contratar productos vinculados: seguro de vida, seguro de hogar, plan de pensiones o tarjetas de crédito. La Ley 5/2019 limita la vinculación a productos razonablemente relacionados con la hipoteca y exige que la bonificación por productos no supere un porcentaje del tipo pactado.

Comparativa de escenarios: fija vs. variable vs. mixta

Supongamos una hipoteca de 200.000 € a 25 años y comparamos tres escenarios a 25 años vista:

*El total a pagar en la variable es una estimación asumiendo que el Euríbor se mantiene constante. En realidad, el Euríbor fluctúa y el total puede ser mayor o menor.

Comisiones por amortización anticipada: la Ley 5/2019

La Ley 5/2019 de regulación del mercado de crédito inmobiliario establece límites a las comisiones por amortización anticipada:

• Hipoteca fija: máximo 2% del capital amortizado durante los primeros 10 años, y 1,5% a partir del año 10. Algunas entidades no cobran comisión.
• Hipoteca variable: máximo 0,25% durante los primeros 3 años, y 0,15% entre los años 3 y 5. A partir del año 5, sin comisión.

Esto significa que en una hipoteca variable puedes amortizar capital sin coste a partir del tercer o quinto año, mientras que en la fija la comisión puede aplicarse durante más tiempo. Si prevés hacer amortizaciones anticipadas, la variable es más flexible.

Cláusula suelo y cláusulas abusivas

La cláusula suelo era una cláusula que impedía que el tipo de interés de una hipoteca variable bajara de un mínimo, incluso si el Euríbor caía por debajo. El Tribunal Supremo las declaró abusivas en 2013 si no se habían informado de forma transparente al cliente. Si tienes una hipoteca variable con cláusula suelo anterior a 2013, puedes reclamar la devolución de los intereses cobrados de más.

Otras cláusulas que han sido declaradas abusivas por los tribunales: la cláusula de vencimiento anticipado (permite al banco reclamar toda la deuda si te atrasas en pocos pagos), los intereses de demora desproporcionados y la redondeo al alza en hipotecas variables.

Consejos prácticos para elegir tipo de interés

1. Si quieres certeza total: elige fija. Sabrás cuánto pagarás cada mes durante 25-30 años.
2. Si crees que los tipos van a bajar: elige variable. Te beneficiarás de cuotas menores si el Euríbor cae.
3. Si quieres cubrirte a corto plazo pero beneficiarte a largo: elige mixta con periodo fijo de 5-10 años.
4. Compara siempre el TAE, no solo el TIN. El Tae incluye comisiones y permite comparar ofertas entre bancos.
5. Negocia el diferencial: cada 0,10% menos son unos 10-12 € menos al mes en una hipoteca media.
6. Cuidado con los productos vinculados: un seguro de vida a 25 años puede costar más que la bonificación que te dan en el tipo.

Cómo afecta la inflación al tipo de interés real

El tipo de interés real es el nominal menos la inflación. Si tu hipoteca fija tiene un TIN del 3% y la inflación es del 3%, tu tipo real es del 0%: el dinero que devuelves vale lo mismo que cuando lo pediste. Si la inflación sube al 4%, tu tipo real es −1%: en términos reales, estás devolviendo menos. Por eso, en periodos de alta inflación, las hipotecas fijas con tipos bajos son especialmente ventajosas.

Fuentes y referencias

• BOE: boe.es — Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación del mercado de crédito inmobiliario.
• Banco de España: bde.es — Guías de transparencia hipotecaria y comparador de hipotecas.
• INE: ine.es — Estadística de préstamos hipotecarios y tipos de interés.
• Tribunal Supremo: sentencias sobre cláusulas suelo (STJUE 21-12-2016, TS 9-5-2013).